La verdad legal y financiera que todo copropietario debe conocer
Cada inicio de año, miles de propietarios en edificios y conjuntos residenciales reciben la misma noticia: la cuota de administración aumentó. La reacción suele ser inmediata: ¿es legal?, ¿pueden subirla sin límite?, ¿de qué depende el incremento?
En Colombia, el aumento de estas cuotas no es arbitrario ni automático. Está regulado por la Ley 675 de 2001, que establece las reglas del régimen de propiedad horizontal y define cómo se deben tomar estas decisiones.
A continuación, te explicamos de forma clara y profesional cómo se determina realmente el incremento.
1. No existe un porcentaje fijo por ley
A diferencia de lo que muchos creen, no hay un porcentaje máximo o mínimo establecido por ley para subir la cuota de administración.
El incremento no depende exclusivamente del IPC ni del salario mínimo, aunque estos pueden influir. El valor final depende de algo mucho más importante: el presupuesto anual de la copropiedad.
2. Todo comienza con el presupuesto anual
Cada año, la administración del edificio o conjunto debe elaborar un presupuesto detallado que incluya:
- Vigilancia y seguridad
- Aseo y mantenimiento
- Servicios públicos de zonas comunes
- Seguros obligatorios
- Honorarios de administración
- Nómina y prestaciones sociales
- Fondo de imprevistos o reserva
Si estos costos aumentan (por inflación, incremento del salario mínimo o nuevos contratos), el presupuesto también sube. Y si el presupuesto sube, la cuota debe ajustarse para cubrirlo.
3. La Asamblea tiene la última palabra
El administrador no puede aumentar la cuota por decisión propia.
El presupuesto debe ser presentado y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, que es el máximo órgano de decisión dentro de la propiedad horizontal.
Solo después de su aprobación se fija el nuevo valor de la cuota.
4. ¿Cómo se calcula lo que paga cada propietario?
El valor no es igual para todos. Se distribuye según el coeficiente de copropiedad, que representa la participación de cada inmueble en los bienes comunes.
En términos simples:
🔹 Apartamentos más grandes suelen pagar más.
🔹 Inmuebles con mayor coeficiente asumen mayor proporción del presupuesto.
5. ¿Influyen el salario mínimo y la inflación?
Sí, pero como referencia, no como regla obligatoria.
- El aumento del salario mínimo impacta directamente los contratos de vigilancia y personal.
- La inflación (IPC) afecta proveedores, mantenimiento y servicios.
Sin embargo, lo que realmente determina el incremento es el presupuesto aprobado, no un porcentaje fijo impuesto por el Gobierno.
6. ¿Qué pasa si aumentan sin aprobación?
Si la cuota se incrementa sin aprobación de la Asamblea o sin sustento presupuestal, podría tratarse de una irregularidad.
Los propietarios tienen derecho a:
- Solicitar el presupuesto detallado.
- Revisar el acta de aprobación.
- Pedir aclaraciones al consejo de administración o revisor fiscal (si lo hay).
La transparencia es una obligación en toda copropiedad.
✅ Conclusión
El aumento de la cuota de administración en Colombia no es automático ni arbitrario.
Se determina con base en:
- El presupuesto anual de gastos.
- La aprobación de la Asamblea de Copropietarios.
- La distribución según coeficientes de copropiedad.
Entender este proceso no solo evita conflictos, sino que permite participar activamente en las decisiones financieras de la comunidad.
